■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 5월 8일 (수요일)

■ 대담 : 윤성진 국토연구원 주택부동산연구본부 부연구위원

- 현행 전세사기특별법, 피해자 상당수가 활용 어려워
- '선 구제 후 회수' 개정안, 임차보증금 반환 채권 매입 방식
- 특별법 개정안에도 보증금 범위·재원 우려 여전
- 특별법 재원 추산치 국토부 "수조 원", 시민사회 "5,850억 원"
- 개정안 효과적 운영 위해 수행 체계·조문 등 개선 여지 

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* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 조태현 기자 (이하 조태현) : 지금 들으신 내용들 모두 전세 사기와 관련된 내용입니다. 문제는 전세사기 피해자들이 속수무책이라는 점을 들 수가 있겠는데요. 지난 1일에는 피해자가 또다시 스스로 목숨을 끊는 그런 안타까운 사건도 발생을 했습니다. 정치권에서는 피해 구제를 위한 법률 개정안을 마련하고요. 지금은 국회 본회의에 부의된 상태입니다. 그런데 실효성 그리고 형평성 면에서 논란이 계속되고 있습니다. 어떤 보완책이 필요할까요? 관련 연구 진행하고 계신 분과 이야기 들어보도록 하겠습니다. 국토연구원 주택부동산연구본부에 윤성진 부연구위원 전화로 연결하겠습니다. 박사님 나와 계시죠?

◆ 윤성진: 네 윤성진입니다. 안녕하세요.

◇ 조태현: 안녕하십니까? 굉장히 심각한 문제인데 이런 전세 사기범에 관련된 이야기가 정말 끊임없이 나오는 것 같아요.

◆ 윤성진: 네 그렇습니다. 사실 저희가 전세사기라는 얘기를 많이 듣게 된 것도 벌써 한 2년이 다 되어가는 시간인데요. 많은 분들이 빌라왕이니 건축왕이니 또 뭐 수원이니 대전이니 부산이니 하는 여러 가지 사건들을 다 알고 계실 것이라고 생각합니다. 어제도 속칭 하남빌라왕이라고 하는 임대인으로부터 수십억 원대 피해가 발생했다는 보도도 있었고요. 또 지난주에는 무자본 갭투자 방식으로 110억 원 상당을 편취한 119명에 달하는 전세 사기 조직이 경찰에 검거되기도 했습니다. 또 앵커님께서 말씀해 주셨듯이 지난 1일 대구의 30대 여성분이 전세사기 피해로 인한 고통을 호소하며 목숨을 끊는 안타까운 사건들도 있었고요. 이게 벌써 알려진 것만 해도 여덟 번째 희생인데요. 전세 사기로 인한 경제적 정신적 심리적 신체적 고통이 이렇게 극단적으로 표출된 사례라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 조태현: 그렇죠. 의식주 중에서 주랑 관련된 이야기니까. 근데 말씀하신 것처럼 사망 희생자도 있지만 피해자 수는 훨씬 많을 거 아니에요. 얼마나 됩니까, 지금까지?

◆ 윤성진: 국토부 전세사기 피해 지원회에서 피해자를 이렇게 결정을 하고 있고 또 피해자분들은 신청을 하고 계세요. 그래서 작년 6월에 특별법이 시행된 이후에 지난달까지 한 10달 동안 약 한 2만여 분이 신청을 해주셔서 피해지원위원회에서 1만 5천여 분을 피해자 등으로 가결하였습니다. 그래서 보면 매월 한 2천여 분이 신청해서 한 1500여 분이 이렇게 인정받고 있는 그런 상황으로 보입니다.

◇ 조태현: 그런데 그게 이제 피해 규모가 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다 이런 지적도 있잖아요. 이런 것들이 제대로 지금 반영이 되고 있다고 보십니까?

◆ 윤성진: 이게 사실 피해자를 선정하는 데 나름의 요건들이 있기 때문에 대규모의 악의성 같은 것들이 입증이 돼야 되고 또 대규모라는 것이 입증해야 되고 하기 때문에 그 요건에 해당하지 않는 경우거나 아니면 뭐 아직은 이 피해가 보증금 미반환까지 발생하지 않은 경우거나 이런 경우들도 아직은 이렇게 숫자에 반영되지 않았으니 아마 이게 앞으로도 상당한 부분 이어질 것으로도 보입니다.

◇ 조태현: 숫자에 반영되지 않는 문제도 있고요. 그리고 지금 현행법, 전세사기 특별법 이걸로는 구제받기가 어렵다 이런 평가도 나오는데 어떤 점이 좀 부족하다고 보십니까?

◆ 윤성진: 사실 다양한 피해 지원 정책들이 존재합니다. 그런데 그리고 많은 분들이 피해 지원들을 이용하고 계시기도 하고 상황을 살피고 계신 것들도 있기 때문에 또 현재로서 완전히 부족하다고만 평가할 것은 아니지만 현재까지 드러난 문제들을 조금 보면 이게 가장 대표적인 정책이 우선 매수권을 사용해서 피해 주택을 매입하도록 하는 정책인데 피해자분들의 상당수가 이 정책 활용이 어려운 경우가 많다는 것이 문제인데요. 예를 들어 신탁 사기로 인한 이렇게 피해 같은 경우에는 이게 무권 계약이기 때문에 이 정책 활용이 어렵고 또 주택 유형 중에 다가구 주택 같은 경우에는 이게 구분 소유가 안 되는 소유자가 여럿일 수 없는 부분이기 때문에 이 정책 활용이 조금 어려운 측면이 있고 또 전세 사기가 많이 발생한 그런 빌라 같은 지역에는 근생빌라나 아니면 방 쪼개기 같은 불법 건축물도 상당히 많거든요. 그런데 이 경우에 이 주택을 매수하게 되면 이행강제금을 피해자가 올려내야 되는 상황이기도 하고 근본적으로는 사실 이런 우선 매수권 활용을 위해서는 추가적인 대출을 일으키거나 자기 자본이 동원되어야 되는데 그것에 대한 거부감이 있거나 또 사정상 어려운 분들도 많습니다. 그래서 피해자분들이 보증금을 못 돌려받는 다는 점에서는 공통되지만 주택 상황도 다양하고 계약 상황도 다양하고 정책 욕구도 되게 다 다르다. 이렇기 때문에 이런 피해 지원들이 이루어지는 데 조금의 어려움들이 있는 것 같습니다.

◇ 조태현: 전반적인 정책 지원 같은 게 있긴 하지만 다소 부족한 부분도 있다. 그렇다면 그런 부분에는 개정이 필요할 거 아니에요? 그래서 그게 지금 국회 본회의에 부의돼 있는데 이 개정안의 핵심 내용은 어떤 겁니까?

◆ 윤성진: 개정안의 가장 핵심적인 내용은 선구제 후회수라고 불리는 임차보증금 반환 채권 매입으로 다들 보고 계신 것 같습니다. 이게 표현이 조금 어려운데 채권은 돈을 돌려받을 권리잖아요. 그리고 임차보증금 반환 채권은 보증금을 돌려받을 권리입니다. 그러니까 전세 사기 피해자분들은 임대인들에게 돌려받아야 할 보증금이 있는데 못 돌려받고 있는 상황이잖아요. 그래서 그 돌려받을 권리인 임차보증금 반환 채권을 HUG와 같은 공공기관이 피해자로부터 먼저 사주고 이후 피해 주택을 이렇게 경공매와 매각 과정에서 사는 과정에서 투입 비용을 회수하는 그런 방안이라고 볼 수 있습니다.

◇ 조태현: 그러니까 피해를 입은 피해자가 피해 신청을 하면 공공기관에서 비용을 먼저 주고 나중에 회수하는 그런 과정이라는 말씀이신 거죠?

◆ 윤성진: 네 공공이 피해자로부터 임차보증금 반환 채권이라고 하는 것을 사오는 과정에서 일부 금액이 지불되기 때문에 이 과정을 선구제라고 부르는 것 같고요. 또 이후에 이거를 또 처분 경공매 매각 과정에서 이렇게 회수하는 과정이 있기 때문에 이걸 후회수라고 부르는 것 같습니다.

◇ 조태현: 그러면 이런 개정안이 만약에 시행이 된다면 전세 사기 피해자들 다수가 혜택을 받을 수 있게 되는 건가요?

◆ 윤성진: 약간 사실 조금 오해가 있을 수 있는 부분이 선구제 후회수라고 하니까 피해액 전부를 보상하는 것처럼 오해하시는 분들도 있어요. 그러니까 저도 그렇게 봤습니다. 1억이다 하면 1억을 다 돌려주는 것처럼 되어 있는데 사실 그렇지는 않고 그중에 일부 또 이렇게 어떻게 보면 좀 제한된 금액을 돌려받게 되는 상황이다. 그러니까 전세사기를 당하기 이전으로 삶이 다 회복되는 것은 아니지만 그래도 이게 채권 매입 과정에서 일부 돈이 지급되고 있는 부분이기 때문에 아까 말씀드렸던 그런 정책의 사각지대나 이런 것은 보완하는 측면도 있을 수 있다 이렇게 말씀드리겠습니다.

◇ 조태현: 근데 사실 이게 지금 논란이 좀 많은 상황이잖아요. 가장 논란이 되는 부분이 이 채권 가격을 어떻게 산정할 거냐 그리고 범위를 어떻게 할 것이냐 이 부분이라고 보이는데 이게 개정안에 어떻게 나와 있습니까?

◆ 윤성진: 문장 그대로 말씀드리면 개정안 제28조에 4에서 규정하고 있는데요. 요약하면 두 가지입니다. 첫째는 대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입한다. 그래서 그 공정한 가치평가라는 거가 핵심이 되겠고요. 두 번째는 이때 매입 가격의 하한선을 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선 변제를 받을 보증금 비율 이상으로 한다. 그러니까 여기에 하한선이라는 단어가 조금 이해를 도와드릴 수 있을 것 같은데 예를 들어서 설명을 드려볼게요. 그러면 1억의 보증금을 떼인 피해자가 있다고 할 때 이게 선순위 채권이 없고 보증금 회수 가능성이 높은 경우에 낙찰가나 경매 비용 할인율 이런 것들을 반영해서 한 8천만 원 정도로 가치 평가가 이루어졌다고 하면 그 절차에 대해서는 또 논란이 많습니다만 어쨌든 8천만 원 정도다 하면 8천만 원을 먼저 주고 이후에 그를 공공기관에 회수하고 이런 방식인데 이게 8천만 원이 아니고 앞에 선순위 채권이 많고 보증금을 거의 다 떼이거나 해서 그 반환 채권이 거의 이렇게 경제적 가치가 많이 없다라고 판단되는 경우에도 한 최우선 변제금 정도 수준으로 매입을 해주는 정책입니다. 그래서 최우선 변제금이 서울은 현재 기준으로 5,500만 원, 인천 경기는 한 4,800만 원 그 외에 광역시 2800 그 외에는 2500 이 정도 수준인데요. 그러니까 최소한 한 2,000에서 5,000 정도를 국가가 어느 정도 보전을 해 준다라는 측면의 정책으로 이해하시면 되겠습니다.

◇ 조태현: 약간 모호한 부분도 있는 것 같은데 박사님은 이 전반적으로 어떻게 보십니까?

◆ 윤성진: 이게 사실 워낙 예민해진 상황이라 의견 내기가 좀 조심스럽기는 한데요. 우선 무수한 피해자분들이 장기간 극심한 고통을 겪고 있기 때문에 최소한의 구제가 이뤄야 되는 필요성에 대해서도 공감하는 부분이고 또 반대로도 또 상당한 재원이 투입되는 일이기 때문에 이걸 고심하고 있는 부분들도 조금 이해가 되는 부분입니다. 그래서 아마 지난 되게 상당 기간 이러한 고심과 논의의 과정들을 거쳤다고 생각하는데 사실 이제는 실제 제도를 효과적으로 운영하기 위한 방안에 대해서 좀 같이 논의가 돼야 될 부분이 아닌가라는 것인데 제가 좀 살펴보면 조문이라든지 수행 체계라든지 절차라든지 좀 개선될 여지가 충분히 있거든요. 또 대표적인 것이 좀 짚어주셨던 채권 매입 금액 하한선 조항인데 개정안에 따르면 매입하는 선을 아까 읽어드린 것처럼 주택임대차보호법에 따르면 이제 보증금의 비율 이렇게 이상으로 하도록 되어 있는데 이 조항에 가보면 이 내용이 조금 없어요. 그래서 조금 혼동을 유발할 수 있는 부분들도 있고 그 외에도 효과적으로 운영하기 위한 여러 논의와 고민이 필요한 상황이다 이렇게 보고 있습니다.

◇ 조태현: 조금 전에 재원 말씀해 주셨는데 이 재원을 마련하는 부분도 논란이 될 것 같아요. 이거 재원을 어떻게 마련하는 겁니까?

◆ 윤성진: 재원에 대해서는 사실 재정 규모에 대한 논의도 있고 재원 마련에 대한 논의들도 있고 다양한 논의가 있는데요. 국토부 입장에서는 이게 수조 원이 든다라고도 보는 상황이고 시민사회에서는 5,850억 원이면 된다고 수사한 결과를 보여주기도 하셨고 또 그 재원에 대해서는 주택도시기금을 통하여 이런 일련의 비용들을 지원할 수 있다고 명시되어 있는데 구체적으로 재정을 사용하는 것인지 이거에 융자를 쓰는 건지 출자 비율은 어떻게 되는 건지 이런 것들은 아직 구체적으로 제시된 바는 없는 상황입니다.

◇ 조태현: 제일 중요한 부분이 아직 명확하게 나와 있지가 않네요. 근데 만약에 주택도시기금을 이렇게 지원금으로 활용한다 이게 적절성이나 아니면 다른 사기 피해자들과의 형평성 이런 문제는 없을까요?

◆ 윤성진: 사실 주택도시기금이 주로 청약통장 등을 통해서 조성되고 또 일부는 반환되어야 하는 금액이기 때문에 이것에 대한 비판이 존재하는 것이 사실이고요. 그런데 앞서서 살펴봤듯이 이게 이 금액이 초기에는 대규모 금액이 투자될 수 있는 여지들도 좀 있거든요. 이게 선 지출하는 과정에서. 그런데 이게 일부 회수하는 측면들도 있기 때문에 여기에서 일부는 기금을 활용하고 또 일부는 정부가 지원하고 구제 성격에 대한 것들은 정부 재정이 들어가고 이런 식으로 아마 구체적인 논의들이 이루어져야 될 것으로 보고 있습니다.

◇ 조태현: 조금 전에 회수 말씀하셨는데 회수율이나 회수 가능성 이 부분에 대해서도 약간 의견이 엇갈리는 것 같아요. 이거는 어떻게 보십니까?

◆ 윤성진: 사실 이게 핵심은 가치 평가에 있습니다. 그래서 가치 평가가 이게 기존에도 한국자산관리공사(캠코)에서 자영업자 지원이나 이런 것 과정에서 부실 채권을 매입하고 하는 경험들은 있거든요. 그런데 그럴 때는 지원 대상인 자영업자가 채무자고 금융기관이 채권자이기 때문에 그냥 은행 금융기관하고서는 협의해서 채권을 매입하면 되는 상황이었는데 전세사기 피해분들은 오히려 피해자분들이 채권자시기 때문에 채권 매입 협의 과정들이 결국 각각의 개별 전세사기 피해자분들하고 해야 되는 그런 절차적 어려움들이 있습니다. 그래서 그 과정 때문에 이 가치 평가에 대한 것이 상당한 논란이 되는 것이고 이 과정들을 어떻게 만드느냐에 따라서 아마 회수율이 상당히 차이가 날 수 있다라고 저는 보고 있습니다.

◇ 조태현: 그럼 끝으로 하나 좀 여쭤볼게요. 이게 여야가 아무튼 간에 합의를 해서 처리를 하는 게 가장 좋겠습니다만 아직 부의하고 20여일 정도 시간이 남아 있기 때문에 법안의 수정 가능성도 있는 상태거든요. 박사님께서 보시기에 이 부분은 반드시 보완해야 된다 이런 부분도 있습니까?

◆ 윤성진: 네 사실 아까 말씀드렸듯이 임차보증금 반환채권 매입 가격의 하한선 조문 이런 거 명확하게 할 필요가 있고요. 또 그 외에도 매입 신청을 받는 장소라든지 피해자와 피해자 등을 구별하는 문제라든지 이런 몇 가지 조문 상에 점검해야 할 사항들이 있습니다. 그리고 또 시행일 조항도 현재는 공표 후에 1개월로 하고 있는데 이게 그 사이에 이게 체계적인 준비가 가능할지 운영 기관의 의견들을 청취한다거나 이런 과정들도 필수적일 것으로 보고 있습니다.

◇ 조태현: 알겠습니다. 이번에는 여야가 잘 논의를 해가지고 피해자들을 지원을 하면서도 너무 부담이 되지 않는 그런 수준의 어떤 방안이 마련이 됐으면 좋겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 국토연구원 주택부동산연구본부 윤성진 박사와 함께 했습니다. 말씀 고맙습니다.

◆ 윤성진: 네 감사합니다.